Grundstückgewinnsteueraufschub bei Erbvorbezug eines Ersatzbeschaffungsobjektes

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Eheleute wehrten sich gegen die Grundbesteuerung in folgender Situation:

Überblick der Geschäftsvorfälle
Jahr Rechts-geschäft Objekt Kaufpreis Grundstück-gewinnsteuer Ergebnis
2002 Kauf Wohnung CHF 1,350 Mio. — —
2007 Verkauf Wohnung CHF 2,015 Mio. CHF 167‘580 Steueraufschub wegen Ersatzbeschaffung
Kauf Liegenschaft Reinvestition des Verkaufspreis der Wohnung (CHF 2,015 Mio. für Liegenschaftenkauf (CHF 3,7 Mio.) Steueraufschub —
2011 Abtretung (Erbvorbezug) an Tochter Liegenschaft Erbvorbezug mit Vorbehaltsnutzung durch die Eltern der Erwerberin als Nutzniessungsberechtigte Widerruf des Steueraufschubs durch Steuerbehörde Thalwil und forderte die Bezahlung der Grundstückgewinnsteuer Rechtsmittel

Der Grundsteuerentscheid der Steuerbehörde Thalwil, wonach der Steueraufschub widerrufen und die aufgeschobene Grundstückgewinnsteuer eingefordert wurde, fand den Schutz aller Instanzen bis hin zum Verwaltungsgericht.

Gemäss eidgenössischem Steuerharmonierungsgesetz (StHG) wird die Besteuerung des Grundstückgewinns vor allem in folgenden Fällen aufgeschoben:

  • Güterrechtliche Auseinandersetzung unter den Ehegatten
  • Schenkung
  • Erbvorbezug
  • Erbgang
  • Verkauf eines selbst genutzten Grundstücks, sofern und soweit mit dem Verkaufserlös binnen angemessener Frist ein Ersatzobjekt erworben wird.

Obwohl das eidgenössische Steuerharmonisierungsgesetz (StHG) anwendbar ist, hat die Zürcher Finanzdirektion festgelegt, dass zwischen zwei Handänderungen maximal 5 Jahre verstreichen dürften und, dass bei einem Zeitablauf oder für den Fall, dass das Objekt nicht mehr selber genutzt werde, der Steueraufschub dahinfalle.

Das Bundesgericht stellte sich nun auf folgenden Standpunkt:

  • Die Grundstückgewinnsteuer könne mehrmals hintereinander aufgeschoben werden
  • Der Steueraufschub könne sich auf unterschiedliche Gründe stützen
  • Der Steueraufschub gelte ohne jegliche Frist.

Entsprechend konnten die Ehegatten aus Thalwil die Wohnung verkaufen, eine Ersatzliegenschaft erwerben und diese der Tochter erbvorbezugsweise unter Vorbehalt der Nutzniessung abtreten, ohne dass der Steueraufschub widerrufen werden konnte. Entsprechend konnte das Ehepaar nicht belangt werden.

Diese Situation hat zur Folge, dass der Fiskus die auf die Tochter übergegangene latente Steuerschuld erst wird geltend machen können, wenn sie das Grundstück ohne Erwerb einer Ersatzliegenschaft veräussert.

In diesem Sinne wurde die Beschwerde des Ehepaares gutgeheissen und das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich, 2. Abteilung, vom 16.04.2014 aufgehoben. Die bundesgerichtlichen Verfahrenskosten wurden der Gemeinde auferlegt und die Sache zur Neuverteilung des Kosten und Parteientschädigung des vorangegangenen Verfahrens an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich zurückgewiesen.

Quelle

BGE 2C_583/2014 vom 09.02.2015

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