Steuern Privatpersonen / ZH – Gewerbsmässiger Immobilienhandel: Hohe Anzahl der Immobilientransaktionen kein alleiniges Kriterium

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DBG 18 Abs. 1

Einleitung

Strittige Qualifikation eines Steuerpflichtigen als gewerbsmässiger Immobilienhändler.

Sachverhalt

Der Steuerpflichtige (79) veräusserte 2014 zwei Mehrfamilienhäuser mit Gewinn. Zwischen 2001 und 2013 hatte er zudem mehrere Liegenschaften gekauft und verkauft.

Das Kantonale Steueramt (KStA ZH) qualifizierte die im Jahr 2014 erzielten Grundstückgewinne als steuerbares Einkommen aus gewerbsmässigem Liegenschaftenhandel.

Erwägungen des Verwaltungsgerichts

Das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich (VGer ZH) erwog zusammengefasst folgendes:

  • Kriterien für das Vorliegen einer selbständigen Erwerbstätigkeit als gewerbsmässiger Immobilienhändler (DBG 18 Abs. 1)
    • Nach der Praxis des Bundesgerichts liegt gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel im Sinne einer selbständigen Erwerbstätigkeit immer dann vor, wenn der Steuerpflichtige
      • An- und Verkäufe von Liegenschaften nicht nur im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung bei sich zufällig bietender Gelegenheit tätigt, sondern wenn sie dies systematisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung tut
    • Als Indizien hiefür kommen in Betracht:
      • die systematische bzw. planmässige Art und Weise des Vorgehens
        • aktives, wertvermehrendes Tätigwerden durch
          • Parzellierung
          • Überbauung
          • Werbung
          • usw.
        • Erwerb in der offenkundigen Absicht, die Liegenschaft möglichst rasch mit Gewinn weiterzuverkaufen
        • Ausnützung der Marktentwicklung
        • Häufigkeit der Liegenschaftsgeschäfte
        • enger Zusammenhang eines Geschäfts mit der beruflichen Tätigkeit des Steuerpflichtigen
        • Einsatz spezieller Fachkenntnisse
        • kurze Besitzesdauer
        • Einsatz erheblicher fremder Mittel zur Finanzierung der Geschäfte
      • Jedes dieser Indizien kann gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung zur Annahme einer selbständigen Erwerbstätigkeit im Sinne von DBG 18 Abs. 1 ausreichen
        • zusammen mit anderen Indizien oder
        • auch allein
      • Wenn einzelne, typische Elemente der selbständigen Erwerbstätigkeit im Einzelfall nicht erfüllt sind, können diese durch andere Elemente kompensiert werden, die mit besonderer Intensität vorliegen
      • Entscheidend sei, dass die Tätigkeit in ihrer Gesamtheit auf Erwerb (und nicht Kapitalanlage) gerichtet ist
  • Fachkenntnisse des Steuerpflichtigen
    • Spezielle Fachkenntnisse des Steuerpflichtigen aufgrund seiner früheren Tätigkeiten im Baugewerbe
  • Auflösung des Bauunternehmens
    • Nach Auflösung des Bauunternehmens im Jahr 2000 und nach seiner Pensionierung im Jahr 2001 dürfte der Steuerpflichtige nicht mehr aktiv in der Baubranche tätig gewesen sein
  • Liegenschaftenbesitz
    • Bei näherer Betrachtung der früheren Liegenschaftenverkäufe (2001-2013) fiel dem VGer ZH auf:
      • kein Gewinn
      • veräusserte Grundstücke im Privatvermögen
      • im Ausland belegene Liegenschaft (keine Besteuerung des Verkaufs)
  • Erworbene Liegenschaften
    • Drei der früher erworbenen Grundstücke = selbstgenutzte Ferienwohnungen
    • zwei weitere Grundstücke = langfristige Vermögensanlage
    • ein Grundstück = Erwerb im Rahmen einer Zwangsverwertung (Eigentümerin schuldete dem Steuerpflichtigen Fr. 1 Mio.)
  • Hohe Anzahl Liegenschaftentransaktionen
    • Aus der hohen Anzahl der Liegenschaftstransaktionen allein liess sich nicht ableiten, der Pflichtige habe sich gewerbsmässig als Liegenschaftenhändler betätigt
  • Haltedauer
    • Gegen eine eigentliche Liegenschaftenhandelstätigkeit sprach die je längere Haltedauer
  • Fremdfinanzierungsgrad
    • Ausführungen zum Fremdfinanzierungsgrad der 2014 veräusserten Liegenschaften (vgl. Erw. 2.7)
  • Gesamtbeurteilung
    • Gestützt auf eine Gesamtwürdigung sämtlicher Indizien traf der vorinstanzliche Schluss, der Steuerpflichtige habe sich als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler betätigt, nicht zu.

Entscheid

  • Gutheissung der Beschwerde des Steuerpflichtigen.

Quelle

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich

2.Abteilung / 2.Kammer

Endentscheid vom 26.08.2020

SB.2020.00044

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