Immobiliarsachenrecht / Stockwerkeigentum – Stockwerkeigentums-Gemeinschaftspfandrecht: Umstrittene Berechnung der Dreijahresfrist

ZGB 712i Abs. 1

Das Bundesgericht (BGer) hatte sich erstmals mit deBerechnung der Dreijahresfrist nach ZGB 712i Abs. 1 zu befassen:

  • Gesetzliche Grundlage
    • ZGB712i bestimmt, dass die Gemeinschaft für die auf die letzten drei Jahre entfallenden Beitragsforderungen Anspruch gegenüber jedem jeweiligen Stockwerkeigentümer auf Errichtung eines Pfandrechtes an dessen Anteil hat (Abs. 1).
    • Die Eintragung kann vom Verwalter oder, wenn ein solcher nicht bestellt ist, von jedem dazu durch Mehrheitsbeschluss oder durch das Gericht ermächtigten Stockwerkeigentümer und vom Gläubiger, für den die Beitragsforderung gepfändet ist, verlangt werden (Abs. 2).
    • Im Übrigen sind die Bestimmungen über die Errichtung des Bauhandwerkerpfandrechts sinngemäss anwendbar (Abs. 3).
  • Lehre und kantonale Rechtsprechung
    • Divergierende Ansichten
      • Die Lehrmeinungen und kantonale Rechtsprechung divergieren hinsichtlich des
        • Anfangszeitpunkts der gesetzlichen Frist;
        • Endzeitpunkts der gesetzlichen Frist.
    • Endzeitpunkt Grundbucheintragung / Anfangszeitpunkt nach den letzten drei abgeschlossenen Rechnungsjahren
      • Ein Teil der Doktrin plädiert dafür, massgebend für den Endzeitpunkt sei die Eintragung im Grundbuch, während sich der Anfangszeitpunkt nach den letzten drei abgeschlossenen Rechnungsjahren bestimme:
        • BOHNET, Actions civiles, Bd. I, 2. Aufl. 2019, § 48 Rz. 32 [ohne Votum zum Endzeitpunkt];
        • BOHNET, PPE contre propriétaire d’étage, in: Bohnet/Carron [Hrsg.], PPE 2015, Rz. 22 f.;
        • FRIEDRICH, Das Stockwerkeigentum, Reglement für die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer, 2. Aufl. 1972, § 22 Rz. 4;
        • PELLASCIO, in: ZGB, Kommentar, Kren Kostkiewicz/Wolf/Amstutz/Fankhauser [Hrsg.], 4. Aufl. 2021, N. 5 zu Art. 712i ZGB;
        • WERMELINGER, La propriété par étages, 4. Aufl. 2021, N. 62, 67 und 69 zu Art. 712i ZGB;
        • WERMELINGER, Zürcher Kommentar, 2. Aufl. 2019, N. 35 f. zu Art. 712i ZGB;
        • WOLF/MANGISCH, Stockwerkeigentum in der Schweiz, in: Wolf/Eggel [Hrsg.], 50 Jahre Schweizerisches Stockwerkeigentum, 2016, S. 59 [ohne Votum zum Endzeitpunkt];
          • dieser Rechtsauffassung folgend:
            • Kantonsgericht Waadt [Urteil HC/2013/124 vom 25. Januar 2013 E. 3.1b];
        • vgl. auch
          • AMOOS PIGUET, in: Commentaire romand, Code civil, 2. Aufl. 2016, N. 9 zu Art. 712i -712 k ZGB und
          • OTTIKER, Pfandrecht und Zwangsvollstreckung bei Miteigentum und Stockwerkeigentum, 1972, S. 81,
            • welche zwar das Begehren auf Eintragung des Gemeinschaftspfandrechts als fristwahrend ansehen, indessen ebenfalls von abgeschlossenen Rechnungsjahren ausgehen;
          • diesem letzteren Standpunkt folgend:
            • Kantonsgericht Graubünden [Urteile PF 2/91 vom 12. April 1991 E. 4b, in: PKG 1991 Nr. 57 S. 189; PF 10/88 vom 20. September 1988, in: PKG 1988 Nr. 63 S. 203].
    • Ausgangszeitpunkt für die Rückrechnung das Eintragungsbegehren für das Gemeinschaftspfandrecht
      • Andere Autoren vertreten die Auffassung, Ausgangspunkt für die Rückrechnung sei das Begehren um Eintragung des Gemeinschaftspfandrechts, während es für den Anfangszeitpunkt einzig auf die Fälligkeit der Beitragsforderungen ankomme:
        • GÄUMANN/BÖSCH, in: Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch, 7. Aufl. 2023, N. 5 zu Art. 712i ZGB;
        • MANZ, Unterhalt und Ersatzneubau im Stockwerkeigentum, 2021, Rz. 387;
        • STEINAUER, Les droits réels, Bd. I, 6. Aufl. 2019, Rz. 1905 Fn. 113 [ohne Stellungnahme zum Anfangszeitpunkt];
        • THURNHERR, Bauliche Massnahmen bei Mit- und Stockwerkeigentum, 2010, Rz. 458;
        • ZGRAGGEN, Kostenverteilung und Haftung für Beiträge im Stockwerkeigentum, 2020, Rz. 1287;
          • diesen Lehrmeinungen folgend:
            • Appellationsgericht des Kantons Tessin [Urteil 16.2017.12 vom 2. April 2019 E. 6c, allerdings relativiert im Urteil 11.2020.25 vom 2. Oktober 2020 E. 8b und E. 9];
            • Kantonsgericht Wallis [Urteil C1 09 26 vom 10. Februar 2010 E. 5b, in: ZWR 2011 S. 259, ohne Stellungnahme zum Endzeitpunkt];
            • Obergericht Zürich [Urteile LF210071 vom 30. November 2021 E. 8.2; PF200099 vom 14. Januar 2021 E. 2.5; LF160001 vom 17. Februar 2016 E. 2.4.2];
            • vgl. auch
              • MEIER-HAYOZ/REY, Berner Kommentar, 1988, N. 33-35 zu Art. 712i ZGB und
              • SCHWERY, Zeitlicher Umfang der Pfandsicherung nach Art. 712i ZGB, BR 2016 S. 345, die ebenfalls auf das Eintragungsbegehren abstellen, indessen auch nicht fällige Forderungen in die Berechnung mit einbeziehen.
  • Veranschaulichung der Berechnungsarten durch das BGer
    • «Die beiden Berechnungsarten seien anhand eines Beispiels veranschaulicht: Eine Beitragsforderung wurde am 30. September 2020 fällig, während das Rechnungsjahr vom 1. Juli 2020 bis zum 30. Juni 2021 dauerte. Würde der ersten Lehrmeinung gefolgt, so könnte das Gemeinschaftspfandrecht für die fragliche Beitragsforderung frühestens am 1. Juli 2021 (nach Abschluss des Rechnungsjahres) verlangt werden und müsste spätestens am 30. Juni 2024 im Grundbuch eingetragen sein, weil dies der letzte Zeitpunkt ist, in dem die Beitragsforderung noch eines der letzten drei abgeschlossenen Rechnungsjahre (1. Juli 2020 bis 30. Juni 2021, 1. Juli 2021 bis 30. Juni 2022, 1. Juli 2022 bis 30. Juni 2023) betrifft (Beispiel von WERMELINGER, La propriété par étages, a.a.O., N. 64-66 zu Art. 712i ZGB; derselbe, Zürcher Kommentar, a.a.O., N. 31-34 zu Art. 712i ZGB). Demgegenüber müsste das Begehren um Eintragung des Gemeinschaftspfandrechts in Anwendung der zweiten Berechnungsweise spätestens am 30. September 2023, d.h. drei Jahre nach Fälligkeit der Beitragsforderung (30. September 2020) gestellt werden (Art. 77 Abs. 1 Ziff. 3 und Abs. 2 OR; Beispiel von ZGRAGGEN, a.a.O., Rz. 1285).» (Erw. 6.2.1.2.)
  • Vorinstanzliche Ansicht
    • Vorinstanzliche Haltung pro «Rückrechnung»
      • Die Vorinstanz folgte jenen Stimmen in der Lehre, welche sich für die zweite Berechnungsweise («Rückrechnungs-Variante») aussprechen.
    • Argumente
      • Im Gesetzestext sei keine Basis vorhanden, wonach das Pfandrecht nur der Sicherung von Forderungen abgeschlossener Rechnungsjahre dienen solle.
      • Die zeitliche Beschränkung der Pfandhaft diene in erster Linie dem Schutz des StWE-Erwerbers, der damit rechnen müsse, dass sein Anteil für vom Vorgänger schuldig gebliebene Beiträge mit einem Pfandrecht belastet werde.
      • Die «Rückrechnungs-Variante» verhindere eine allzu verzögerte Eintreibung der Beitragsforderungen durch die Stockwerkeigentümergemeinschaft (StWEG).
      • Die Interessenlage spreche für die Bemessung der Dreijahresfrist durch Zurückrechnen ab dem Zeitpunkt des Begehrens.
      • Würde man der Ansicht folgen, wonach sich die Pfandhaft auf die Forderungen der letzten drei Rechnungsjahre erstrecke,
        • könnte die Eintragung bis zu einem Jahr nach Abschluss des dritten Rechnungsjahres verlangt werden, was
          • im Falle des Verkaufs einer Stockwerkeinheit zu einer gewissen Rechtsunsicherheit führen;
          • nicht dem erwähnten Schutzzweck entsprechen würde.  
  • Sinn und Zweck des Gemeinschaftspfandrechts
    • Minimierung des Uneinbringlichkeitsrisikos
      • Der Sinn und Zweck des Gemeinschaftspfandrechts besteht in der Minimierung des Uneinbringlichkeits-Risikos der von den Stockwerkeigentümern geschuldeten Beitragsforderungen
    • Sicherstellung der Gemeinschaftskosten
      • Das Gemeinschaftspfandrecht zielt auf die (Re-)Finanzierung der von den Stockwerkeigentümern anteilsmässig zu tragenden Gemeinschaftskosten.
    • Rechtsnatur des mittelbaren gesetzlichen Pfandrechts
      • Da sich der Gesetzgeber gegen ein unmittelbar gesetzliches Pfandrecht entschieden hat (vgl. BBl 1962 II 1519 [zu Art. 712i bis l]),
        • geniesst das Gemeinschaftspfandrecht
          • kein Rangprivileg und
          • kein Verwertungsvorrecht,
            • weshalb das Prinzip der Alterspriorität greift.
    • Rückrechnungsvariante als bessere Variante
      • Angesichts der Pfandrechtsqualität (bloss mittelbares gesetzliches Pfandrecht) wahrt die zweite Berechnungsmethode den genannten Zweck besser als die erste,
        • auch mit Blick darauf, dass der Stockwerkeigentumsanteil bei Zuwarten bis nach Ablauf eines Rechnungsjahrs in der Zwischenzeit anderweitig belastet werden könnte.
    • Deckungsbeiträge und Vorschussleistungen
      • Das Gemeinschaftspfandrecht sichert nicht nur die Deckungsbeiträge, sondern auch Vorschussleistungen an die StWEG-Beiträge.
    • Deckung für laufendes Rechnungsjahr
      • Auf Vorschussleistungen ist die StWEG oft auch während des laufenden Rechnungsjahres angewiesen,
        • weshalb der Pfandanspruch partiell sinnentleert würde,
          • wenn er nur auf Beitragsforderungen abgelaufener Rechnungsjahre beschränkt würde.
  • Keine Ableitung der Berechnung der «Dreijahresfrist» aus Anwendung der Bestimmungen über das Bauhandwerkerpfandrecht
    • Aus der sinngemässen Anwendung der Bestimmungen über die Errichtung des Bauhandwerkerpfandrechts (ZGB 712i Abs. 3) lässt nicht ableiten, die Dreijahresfrist sei nach der ersten Methode zu berechnen:
      • Die Dreijahresfrist ist eine umfangmässige Beschränkung der Pfandforderung, weshalb sich keine Parallelen zur Eintragungsfrist für das Bauhandwerkerpfandrecht (ZGB 839 Abs. 2) ziehen lassen.
      • Die Frist des Bauhandwerkerpfandrechts regelt einzig den letztmöglichen Zeitpunkt für dessen Eintragung.
      • Ein analoger Tatbestand zum Abschluss der Bauarbeiten besteht für die Beitragsforderungen nicht, da diese laufend weiter entstehen.
      • In der Botschaft wurde daher nur auf ZGB 839 Abs. 3 und nicht auf den gesamten Gesetzesartikel verwiesen.
  • Schlussfolgerung des BGer
    • Aus den vorgenannten Gründen gab das BGer jener Lehrmeinung den Vorzug,
      • wonach die Dreijahresfrist durch Rückrechnung ab Stellung des Begehrens um Eintragung des Gemeinschaftspfandrechts zu berechnen ist.
  • Obiter dicta des BGer
    • Die Frage, ob der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, wonach die zu sichernden Beitragsforderungen fällig sein müssten (BGE 106 II 183, Erw. 3c), zu Recht in der Doktrin Kritik erwachsen war, musste mangels Entscheid-Relevanz für den hier zu beurteilenden Sachverhalt nicht beantwortet werden.  

BGer 5A_357/2022 vom 08.11.2023   =   BGE 150 III 113 ff.

2. Haftung für Beiträge

a. Gesetzliches Pfandrecht

Art. 712i ZGB

1 Die Gemeinschaft hat für die auf die letzten drei Jahre entfallenden Beitragsforderungen Anspruch gegenüber jedem jeweiligen Stockwerkeigentümer auf Errichtung eines Pfandrechtes an dessen Anteil.

2 Die Eintragung kann vom Verwalter oder, wenn ein solcher nicht bestellt ist, von jedem dazu durch Mehrheitsbeschluss oder durch das Gericht ermächtigten Stockwerkeigentümer und vom Gläubiger, für den die Beitragsforderung gepfändet ist, verlangt werden.

3 Im Übrigen sind die Bestimmungen über die Errichtung des Bauhandwerkerpfandrechts sinngemäss anwendbar.

Weiterführende Informationen

Quelle

Redaktionsteam Bürgi Nägeli Rechtsanwälte

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