Mietrecht – Mietzinserhöhung: Fehlende Anfangszins-Mitteilung und Begründungspflicht

OR 270 Abs. 2 / OR 269d

Das Fehlen einer Anfangsmietzins-Mitteilung unter Verwendung des amtlichen Formulars hat die Nichtigkeit der Vereinbarung über die Höhe des Mietzinses zur Folge (Bestätigung der Rechtsprechung).

Der Mieter kann – unter Vorbehalt der Regeln über die Verjährung – , selbst nach Beendigung des Mietvertrages, auf richterliche Festsetzung des Anfangsmietzinses klagen, sofern er nicht rechtsmissbräuchlich handelt.

Quelle

BGer 4A_168/2014 vom 30.10.2014   =   BGE 140 III 583 ff.   =   Pra 104 (2015) Nr. 102

Art. 269d OR    D. Mietzinserhöhungen und andere einseitige Vertragsänderungen durch den Vermieter

D. Mietzinserhöhungen und andere einseitige Vertragsänderungen durch den Vermieter

1 Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen.

2 Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter:

a.    sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt;

b.    sie nicht begründet;

c.    mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.

3 Die Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen.

 

Art. 19 VMWG    Formular zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen

(Art. 269d OR)

1 Das Formular für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen im Sinne von Artikel 269d OR muss enthalten:

a. Für Mietzinserhöhungen:

1. den bisherigen Mietzins und die bisherige Belastung des Mieters für Nebenkosten;

2. den neuen Mietzins und die neue Belastung des Mieters für Nebenkosten;

3. den Zeitpunkt, auf den die Erhöhung in Kraft tritt;

4. die klare Begründung der Erhöhung. Werden mehrere Erhöhungsgründe geltend gemacht, so sind diese je in Einzelbeträgen auszuweisen;

5. bei Mehrleistungen die Angabe, ob der Vermieter Förderbeiträge für wertvermehrende Verbesserungen erhält.

b. Für andere einseitige Vertragsänderungen:

1. die Umschreibung dieser Forderung;

2. den Zeitpunkt, auf den sie wirksam wird;

3. die klare Begründung dieser Forderung.

c. Für beide Fälle:

1. die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung;

2. das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit.

1bis Erfolgt die Begründung in einem Begleitschreiben, so hat der Vermieter im Formular ausdrücklich darauf hinzuweisen.

2 Die Absätze 1 und 1bis gelten ferner sinngemäss, wenn der Vermieter den Mietzins einem vereinbarten Index anpasst oder ihn aufgrund der vereinbarten Staffelung erhöht. Bei indexgebundenen Mietverhältnissen darf die Mitteilung frühestens nach der öffentlichen Bekanntgabe des neuen Indexstandes erfolgen. Bei gestaffelten Mietzinsen darf die Mitteilung frühestens vier Monate vor Eintritt jeder Mietzinserhöhung erfolgen. Die Kantone können als rechtsgenügendes Formular in diesem Fall die Kopie der Mietzinsvereinbarung bezeichnen.

3 Die Absätze 1 und 1bis sind sinngemäss anzuwenden, wenn die Kantone im Sinne von Artikel 270 Absatz 2 OR die Verwendung des Formulars beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.

4 Die Kantone sorgen dafür, dass in den Gemeinden Formulare in genügender Zahl zur Verfügung stehen. Sie können zu diesem Zweck eigene Formulare in den Gemeindekanzleien auflegen.

 

Art. 20 VMWG    Begründungspflicht des Vermieters

(Art. 269d Abs. 2 und 3 OR)

1 Bei Mietzinserhöhungen wegen Kostensteigerungen oder wegen wertvermehrenden Verbesserungen des Vermieters kann der Mieter verlangen, dass der geltend gemachte Differenzbetrag zahlenmässig begründet wird. Die 30-tägige Anfechtungsfrist wird dadurch nicht berührt.

2 Im Schlichtungsverfahren kann der Mieter verlangen, dass für alle geltend gemachten Gründe der Mietzinserhöhung die sachdienlichen Belege vorgelegt werden.

Weiterführende Informationen / Linktipps

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