Baubewilligungsverfahren: Beginn der Baubewilligungs-Verwirkungsfrist

Sachverhalt

Die örtliche Baubehörde hatte auf entsprechendes Feststellungsbegehren der Bauherrin hin festgestellt,

• dass die Frist der Gültigkeit der Baubewilligung vom 13. September 2017 samt Gesamtverfügung vom 31. August 2017,
  • mit welchen ihr die Erstellung von fünf Mehrfamilienhäusern bewilligt worden war,
    • im Sinne der Erwägungen noch nicht zu laufen begonnen habe.

Hiergegen erhob ein Dritter Rekurs.

Prozess-History

Rekurrentin

«ln der Hauptsache macht die Rekurrentin zusammengefasst geltend, dass die Gültigkeitsfrist der streitgegenständlichen Baubewilligung vom 13. September 2O17 mil Eintritt deren Rechtskraft ca. Ende Oktober 2017 zu laufen begonnen habe und die Baubewilligung daher inzwischen verwirkt sei.

Zur Begründung ihres Standpunkts führt die Rekurrentin an, die streitbetroffene Baubewilligung sei unter dem Vorbehalt diverser Auflagen und Bedingungen erteilt worden. lnsbesondere sei die private Rekursgegnerin aufgefordert worden, einen Plan betreffend Bauplatzinstallationen einzureichen, der gewisse Anforderungen zu erfüllen habe (Dispositivziffer 3.6 der Baubewilligung).

Die Vorinstanz habe diese Vorgabe ausdrücklich als Nebenbestimmung bezeichnet und deren lnhalt stelle einen typischen Anwendungsfall einer Auflage dar. Nebenbestimmungen zur Baubewilligung würden den Fristenlauf indes nach $ 322 Abs. 4 PBG nicht beeinflussen (selbst wenn diese Voraussetzung für die Erteilung der Baufreigabe seien). …»

Rekursgegnerin

«Die private Rekursgegnerin nimmt zur Rekursschrift zusammengefasst wie folgt Stellung:

Die Rechtskraft des Bauentscheides sei unbestritten. Dies sei jedoch aufgrund der Auflagen im Bauentscheid keine ausreichende Voraussetzung für den Beginn des Laufs der Verwirkungsfrist; diese habe noch nicht zu laufen begonnen. Die Baufreigabe hänge unmittelbar davon ab, dass die entsprechenden Auflagen, insbesondere bezüglich der vorgängigen Bewilligung der Bauplatzinstallation unter der Beachtung der Vorgaben in der Gesamtverfügung der Baudirektion betr. rückwärtige Zufahrt und Bauzaun erfüllt seien. Dabei handle es sich um eine Detailplanung, welche gemäss Praxis des Baurekursgerichts, welche vom Verwaltungsgericht (VGr 29. August 2019, VP.20119.00136, E. 4.9) geschützt worden sei, dem Lauf der Verwirkungsfrist nach § 322 Abs. 3 PBG entgegenstehe. (…).

Die bereits vorgenommenen Bauarbeiten würden alsdann weit über blosse Vorbereitungsarbeiten hinausgehen und hätten nur deshalb nicht weitergeführt werden könne, weil die Rekurrentin dagegen vorgegangen sei. …»

Begründung

Beginn der Dreijahresfrist

Die Dreijahresfrist beginnt gemäss g 322 Abs. 3 PBG mit dem Ablauf der letzten Rechtsmittelfrist, in streitigen Fällen mit der Rechtskraft des öffentlich oder zivilrechtlichen Entscheids. Umfasst die gleiche Bewilligung mehrere Gebäude, ist die Frist mit dem Baubeginn bei einem Gebäude gewahrt.

Massgeblich für den Fristablauf ist nicht die Baufreigabe, sondern der tatsächliche Baubeginn (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 456). Nebenbestimmungen zur Bewilligung beeinflussen den Fristenlauf nicht; Gleiches gilt, wenn Konzessionen oder andere als baurechtliche Bewilligungen erforderlich sind (§ 322 Abs. 4 PBG).

Auch Projektänderungen sollen den Fristenlauf nicht hemmen (BRKE lll Nr. 0162/2006 vom 06. Dezember 2006, E. 4 = BEZ 2007 Nr. 27). Hingegen wird der Fristenlauf erst ausgelöst, wenn nebenbestimmungsweise verlangte Pläne rechtskräftigt bewilligt sind (VGr, 29. August 20i9,VB.2019.00.136, E. 4.3, mit weiteren Hinweisen).

ln diesem Zusammenhang hat das Verwaltungsgericht jüngst klargestellt, dass eine Stammbaubewilligung in einer Vielzahl von Fällen nicht verwirken kann, bevor nicht auch die Nebenbestimmungen abschliessend beurteilt sind und damit die Rechtskraft eingetreten ist. Der Grund dafür liegt darin, dass das Bundesgericht die verwaltungsgerichtlichen Urteile nicht als Endentscheide auffasst, wenn vor Baufreigabe noch einen Umsetzungsspielraum eröffnende Auflagen zu erfüllen sind, mit der Folge, dass eine Rechtsmittelfrist gegen Verwaltungsgerichtsurteile erst ab Eröffnung des Entscheides betreffend die Nebenbestimmungen und nicht bereits mit dem Urteil über die Stammbaubewilligung läuft (vgl. zum Ganzen: VGr, 13. Juli 2023, VB.2022.00477, E. S sowie

VGr,21. Dezember 2023,V8.2023.00039, E. 5 [nicht publiziert]).

Gemäss Verwaltungsgericht ist in Bezug auf die Frage nach dem Beginn des Fristenlaufs mithin massgeblich,

• ob in der Stammbaubewilligung bzw. durch die darin statuierten Nebenbestimmungen ein Umsetzungsspielraum eröffnet wurde.

Zudem ist zu beurteilen,

• ob die Bauherrschaft innert nützlicher Frist das Zumutbare unternommen hat,
  • um die Bauhindernisse zu beseitigen respektive
  • die Genehmigung jener Pläne zu erwirken,
    • welche Voraussetzung für den Baubeginn im Sinn von § 20 Abs. 1 BVV sind
• (vgl. VGr, 13. Juli 2023,VB.2022.00477, E. 6.1 sowie VGr, 21. Dezember 2023,V8.2023.00039, E. 6.1 [nicht publiziert]). …

Vorliegend wurde die private Rekursgegnerin

• mit der Stammbaubewilligung bzw. der Gesamtverfügung unter anderem aufgefordert,
  • einen gewisse Anforderungen erfüllenden Plan über die Bauplatzinstallationen einzureichen
• (Dispositivziffer 3.6 der Stammbaubewilligung bzw. Dispositivziffer l. i. e) bis g) der Gesamtverfügung).

Der Bauplatzinstallationsplan hat unter anderem Angaben zu enthalten

• zur Erschliessung der Baustelle,
• zu den Anschlüssen für Baustrom und Bauwasser,
• zur Abwasserentsorgung,
• zu den Handwerkerparkplätzen,
• des Konzepts für die Baugrubensicherung und
• zur Erfüllung der strassenpolizeilichen Bedingungen gemäss kantonaler Gesamtverfügung.

Es ist evident, dass bei der Umsetzung dieser Auflage Spielraum besteht. (…).

Kein den Fristenlauf auslösender Beginn der Dreijahresfrist

Entsprechend wurde der Beginn des Fristenlaufs der Dreijahresfrist durch den Ablauf der Rechtsmittelfrist gegen die Stammbaubewilligung Ende Oktober 2017 nicht ausgelöst.

… Zu beurteilen bleibt, ob die Verwirkungsfrist trotzdem eintrat, weil die Bauherrschaft nicht rechtzeitig mit der Beseitigung der Bauhindernisse begonnen hat.

Zwischen dem Erlass der Stammbaubewilligung und dem ersten Versuch der Beseitigung der Bauhindernisse bzw. dem Versuch, die Baufreigabe zu erreichen,

• lag nach dem Gesagten rund ein Jahr.

Dies liegt

• im Rahmen des Üblichen.

Die private Rekursgegnerin hat auch in der Folge kontinuierlich Massnahmen ergriffen,

• um die Baufreigabe zu erreichen.

Damit ist

• eine Verwirkung auch nicht durch Untätigbleiben der privaten Rekursgegnerin eingetreten.

Dies hat umso mehr zu gelten,

• als sich der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung zufolge
  • die einschneidende Rechtsfolge der ausnahmsweisen Verwirkung der Baubewilligung
    • trotz Nichtvorliegens eines rechtskräftigen Entscheids
      • nur in jenen Ausnahmefällen rechtfertigt,
        • in denen eine Bauherrschaft jahrelang untätig bleibt und
        • ausnützt, dass die Dreijahresfrist – welche andernfalls längst abgelaufen wäre – nicht zu laufen beginnt
• (vgl. VGr, 21. Dezember 2023, VB.2023.00039, E. 6.3 [nicht publiziert]).
  • In diesem Entscheid erachtete das Verwaltungsgericht die Rechtsfolge der ausnahmsweisen Verwirkung auch nach einem erstmaligen Tätigwerden der Bauherrschaft nach über drei Jahren nicht als gerechtfertigt.

Ergebnis

Keine Verwirkung der Baubewilligung.

BRGE IV Nr. 0068/2024 vom 16.05.2024

(bestätigt in VB.2024.00368 vom 24.03.2025, dieser bestätigt mit BGer 1C_127/2025 vom 15.01.2026)

Quelle

Bürgi Nägeli Rechtsanwälte Redaktionsteam