Inkrafttreten: 01.10.2025
Summary
Der Bundesrat (BR) hat am 21.03.2025 eine Änderung der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) verabschiedet und beschlossen:
Die geplante Änderung betrifft:
- die Erweiterung des Formulars für die Mitteilung des Anfangsmietzinses.
Für den bisherigen Mietzins müssen neu angegeben werden:
- die zuletzt geltenden Werte für den Referenzzinssatz und
- die Teuerung (Landesindex der Konsumentenpreise LIK).
Die Änderung tritt am 1.10.2025 in Kraft.
Anpassung
Die Anpassung soll ermöglichen,
- mehr Transparenz bei der Festlegung von Mietpreisen;
- dem Mieter eine bessere Einschätzung und Beurteilung, ob es Gründe für eine Anfechtung gibt.
Die Entwicklung des Referenzzinssatzes und die Teuerung können unter Umständen
- Hinweise auf die Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses geben.
Von der Verordnungsänderung nicht tangiert werden weitere Kriterien wie:
- die Nettorendite oder
- die Orts- und Quartierüblichkeit des Mietzinses.
Anpassung der Formulare bis 01.10.2025
Kantone mit Formularpflicht für die Vermietung von Wohnräumen
Die Neuerung gilt nur für Kantone mit:
- Formularpflicht für die Vermietung von Wohnräumen.
Die betreffenden Kantone können bei Wohnungsmangel die Verwendung des Formulars beim Abschluss eines neuen Mietvertrags für obligatorisch erklären:
- Gegenwärtig gilt
- in sechs Kantonen (BS, FR, GE, LU, ZG, ZH) eine vollständige und
- in zwei Kantonen (NE, VD) eine auf bestimmte Gemeinden oder Bezirke beschränkte Formularpflicht.
- Diese Kantone müssen
- die eigenen Formulare zur Mitteilung des Anfangsmietzinses bis zum 01.10.2025 entsprechend den neuen Vorgaben anpassen sowie
- die aktualisierten Formulare von privaten Vermietern überprüfen und genehmigen.
Wird nach diesem Zeitpunkt weiterhin das alte Formular ohne die neuen Angaben verwendet, könnte der Mietvertrag hinsichtlich der Höhe des Anfangsmietzinses als ungültig betrachtet werden.
Die Ergänzung des Formulars wirkt sich aus
- auf eine erhebliche Zahl von neu abzuschliessenden Schweizer Mietverhältnissen.
Betroffen sind insbesondere die grossen Städte mit Formularpflicht wie
- Zürich
- Genf
- Basel
- Lausanne.
Anpassung des VMWG hinsichtlich des Obligationenrechts (OR)
Eine weitere Anpassung der VMWG erfolgt
- aufgrund einer Änderung des Obligationenrechts, die das Parlament im Herbst 23 beschlossen hatte. Sie betrifft die Mitteilung von Mietzinserhöhungen bei gestaffelten Mietzinsen.
Bei Staffelmieten wird schon im Voraus festgelegt,
- in welchem Umfang sich die Miete zu bestimmten Zeitpunkten erhöht.
In Zukunft genügt für solche Mitteilungen die schriftliche Form:
- ein amtliches Formular ist nicht mehr erforderlich.
Auch diese Änderung tritt am 01.10.2025 in Kraft.
Vernehmlassungsergebnis aus dem Frühsommer 2024
Zu den Verordnungsänderungen hatte der Bundesrat im Frühsommer 2024 ein Vernehmlassungsverfahren durchgeführt:
- Die Anpassung für die Staffelmieten wurde von den Vernehmlassungsteilnehmenden breit befürwortet;
- Auch die Ergänzung der Formulare für den Anfangsmietzins wurden mehrheitlich befürwortet;
- Andere Massnahmen zur Mietzinsdämpfung waren umstritten und werden daher vorerst nicht weiterverfolgt.
Der Bundesrat (BR) hat das WBF beauftragt,
- das geltende Modell des Bundesamtes für Wohnungswesen (BWO) für die Berechnung der Mietzinsen,
- welches aus den 1980er Jahren stammt, und
- die damit verbundenen Regeln für Mietzinsanpassungen insgesamt zu überarbeiten.
Der Auftrag stützt sich auf eine Studie,
- welche die Grundfaktoren des Modells als überholt und revisionsbedürftig betrachtete, namentlich
- die angenommenen Kostenanteile für Fremd- und Eigenkapital sowie
- übrige Kosten
- Unterhalt
- Verwaltung
- etc.
Dokumente
Weiterführende Informationen
- VMWG-Revision
- Transparenz
- Mietzinsdämpfung
- Mietzinsdämpfung
- Staffelmiete
- Mietrecht / Mietzinssenkung
Quelle
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte