BewG 7 + 8
von
RA Urs Bürgi, Inhaber des Zürcher Notarpatentes
Die Einleitung
Mit der Internationalisierung und mit dem zunehmenden Zuzug ausländischer Staatsangehöriger haben auch die Zahlen der sog. «Ausländererwerbe» in der Schweiz zugenommen.
Die formalen Hürden sind erläutert unter:
Ausgangslage
Die Zunahme der Ausländererwerbe hat zu einer grösseren Zahl an Rechtsnachfolgern im Ausland geführt, d.h. die im Heimatland der Eigentümer verbliebenen Personen, die im Todesfall Rechtsnachfolger des Grundstücks in der Schweiz werden, treten an die Stelle der in der Schweiz im Grundbuch eingetragenen Person.
Erbfolge
Die erbrechtliche Rechtsnachfolge erfolgt ausserbuchlich.
Die Nachführung der Erbfolge im Grundbuch ist je nach Nähe des Erben zu dem im Grundbuch eingetragenen Erblasser unterschiedlich:
- BewG-Bewilligungsfreiheit
- Gesetzliche Erben und nahe Verwandte können das Nachlassgrundstück des Erblassers bewilligungsfrei erwerben.
- BewG-Bewilligungspflicht
- Ein ausländischer, dem Erblasser nicht sehr nahestehender Erbe kann in der Schweiz zwar ein bewilligungspflichtiges Grundstück erwerben, benötigt aber hiefür eine Bewilligung (sog. Subjektive Bewilligungspflicht), die unter Auflagen erteilt wird.
Von der Bewilligungspflicht ausgenommene Erben
Gesetzliche Erben und Verwandte des Veräusserers sind gemäss BewG 7 lit. a und b von der sog. «subjektiven Bewilligungspflicht» ausgenommen.
Die von der Bewilligungspflicht ausgenommen Personen sind:
- Gesetzliche Erben im Sinne des schweizerischen Rechts
- Verwandte des Veräusserers in auf- und absteigender Linie
- Dessen Ehegatte, eingetragene Partnerin oder eingetragener Partner.
Art. 7 Übrige Ausnahmen von der Bewilligungspflicht21
Keiner Bewilligung bedürfen:
a. gesetzliche Erben im Sinne des schweizerischen Rechts im Erbgang;
b.22 Verwandte des Veräusserers in auf- und absteigender Linie sowie dessen Ehegatte, eingetragene Partnerin oder eingetragener Partner;
c.23der Erwerber, der bereits Mit- oder Gesamteigentum am Grundstück hat;
d. Stockwerkeigentümer für den Tausch ihrer Stockwerke im selben Objekt;
e. der Erwerber, der ein Grundstück als Realersatz bei einer Enteignung, Landumlegung oder Güterzusammenlegung nach dem Recht des Bundes oder des Kantons erhält;
f. der Erwerber, der ein Grundstück als Ersatz für ein anderes erwirbt, das er an eine öffentlichrechtliche Körperschaft oder Anstalt veräussert hat;
g. der Erwerber, der eine geringfügige Fläche infolge einer Grenzbereinigung oder infolge einer Erhöhung der Wertquote von Stockwerkeigentum erwirbt;
h.24 der Erwerber, dessen Erwerb im staatspolitischen Interesse des Bundes geboten ist; die Fläche darf nicht grösser sein, als es der Verwendungszweck des Grundstücks erfordert;
i.25natürliche Personen, die infolge der Liquidation einer vor dem 1. Februar 1974 gegründeten juristischen Person, deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist, eine Wohnung erwerben, wenn sie nach den damals geltenden Vorschriften im entsprechenden Umfang Anteile an der juristischen Person erworben haben;
j.26die folgenden Personen, sofern sie als Grenzgänger in der Region des Arbeitsorts eine Zweitwohnung erwerben:
1. Staatsangehörige der Mitgliedstaaten der Europäischen Union oder der Europäischen Freihandelsassoziation,
2. Staatsangehörige des Vereinigten Königreichs von Grossbritannien und Nordirlands, die von Artikel 22 Ziffer 3 des Abkommens vom 25. Februar 201927 zwischen der Schweizerischen Eidgenossenschaft und dem Vereinigten Königreich von Grossbritannien und Nordirland über die Rechte der Bürgerinnen und Bürger infolge des Austritts des Vereinigten Königreichs aus der Europäischen Union und des Wegfalls des Freizügigkeitsabkommens erfasst werden.
21 Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 30. April 1997, in Kraft seit 1. Okt. 1997 (AS 1997 2086; BBl 1997 II 1221).
22 Fassung gemäss Anhang Ziff. 10 des Partnerschaftsgesetzes vom 18. Juni 2004, in Kraft seit 1. Jan. 2007 (AS 2005 5685; BBl 2003 1288).
23 Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 8. Okt. 2004, in Kraft seit 1. April 2005 (AS 2005 1337; BBl 2003 4357).
24 Fassung gemäss Anhang Ziff. II 3 des Gaststaatgesetzes vom 22. Juni 2007, in Kraft seit 1. Jan. 2008 (AS 2007 6637; BBl 2006 8017).
25 Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 30. April 1997, in Kraft seit 1. Okt. 1997 (AS 1997 2086; BBl 1997 II 1221).
26 Eingefügt durch Ziff. I 2 des BG vom 8. Okt. 1999 zum Abk. zwischen der Schweizerischen Eidgenossenschaft einerseits und der EG sowie ihren Mitgliedstaaten andererseits über die Freizügigkeit (AS 2002 701; BBl 1999 6128). Fassung gemäss Anhang Ziff. 1 des BB vom 25. Sept. 2020 über die Genehmigung und die Umsetzung des Abk. zwischen der Schweiz und dem Vereinigten Königreich über die Rechte der Bürgerinnen und Bürger infolge dessen Austritt aus der EU und des Wegfalls des Freizügigkeitsabkommens, in Kraft seit 1. März 2021 (AS 2021 85; BBl 2020 1029).
Bewilligungspflichtige Erben
Die Bewilligungspflicht für ausländische Erben, die der «subjektiven Bewilligungspflicht» unterstehen (kein gesetzlicher Erbe gemäss schweizerischem Recht bzw. kein Verwandter des Erblassers in auf- und absteigender Linie bzw. kein Ehepartner bzw. eingetragener Partner), ergibt sich aus BewG 7 lit. a + b in Verbindung mit BewG 8 Abs. 2.
3. Kapitel: Bewilligungs- und Verweigerungsgründe
Art. 8 BewG Allgemeine Bewilligungsgründe
1 Der Erwerb wird bewilligt, wenn das Grundstück dienen soll:
- …30
- als Kapitalanlage aus der Geschäftstätigkeit ausländischer und ausländisch beherrschter, in der Schweiz zum Geschäftsbetrieb zugelassener Versicherungseinrichtungen, sofern die allgemein anerkannten Anlagegrundsätze beachtet werden und der Wert aller Grundstücke des Erwerbers die von der Versicherungsaufsichtsbehörde als technisch notwendig erachteten Rückstellungen für das Schweizer Geschäft nicht übersteigt;
- zur Personalvorsorge von inländischen Betriebsstätten oder zu ausschliesslich gemeinnützigen Zwecken, wenn der Erwerber für das Grundstück von der direkten Bundessteuer befreit ist;
d.31 zur Deckung pfandgesicherter Forderungen ausländischer und ausländisch
beherrschter, in der Schweiz zum Geschäftsbetrieb zugelassener Banken und Versicherungseinrichtungen in Zwangsverwertungen und Liquidationsvergleichen.
2 Einem Erben, welcher der Bewilligung bedarf und keinen Bewilligungsgrund hat, wird der Erwerb mit der Auflage bewilligt, das Grundstück innert zweier Jahre wieder zu veräussern. Weist der Erbe enge, schutzwürdige Beziehungen zum Grundstück nach, so kann die Bewilligung ohne diese Auflage erteilt werden.32
3 Einer natürlichen Person, die von einer anderen eine Haupt‑, Zweit- oder Ferienwohnung oder eine Wohneinheit in einem Apparthotel erwirbt und dafür mangels kantonaler Bestimmungen oder infolge einer örtlichen Bewilligungssperre keinen Bewilligungsgrund hat, wird die Bewilligung erteilt, wenn ein Härtefall für den Veräusserer vorliegt. Als Härtefall gilt eine nachträglich eingetretene, unvorhersehbare Notlage des Veräusserers, die er nur abwenden kann, indem er das Grundstück an eine Person im Ausland veräussert. …33
30 Aufgehoben durch Ziff. I des BG vom 30. April 1997, mit Wirkung seit 1. Okt. 1997 (AS 1997 2086; BBl 1997 II 1221).
31 Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 30. April 1997, in Kraft seit 1. Okt. 1997 (AS 1997 2086; BBl 1997 II 1221).
32 Satz eingefügt durch Ziff. I des BG vom 8. Okt. 2004, in Kraft seit 1. April 2005 (AS 2005 1337; BBl 2003 4357).
33 Satz aufgehoben durch Ziff. I des BG vom 22. März 2002, mit Wirkung seit 1. Sept. 2002 (AS 2002 2467; BBl 2002 1052 2748).
Anspruch auf Bewilligung
Der ausländische, subjektiv bewilligungspflichtige Erbe hat zwar Anspruch auf Erteilung einer Erwerbsbewilligung, aber nur unter der Auflage, dass er das Grundstück innerhalb von zwei Jahren wieder veräussert.
Auflage der Wiederveräusserung
Die Wiederveräusserungsauflage ergibt sich aus Art. 8 Abs. 2 Satz 1:
« 2 Einem Erben, welcher der Bewilligung bedarf und keinen Bewilligungsgrund hat, wird der Erwerb mit der Auflage bewilligt, das Grundstück innert zweier Jahre wieder zu veräussern. …»
Vgl. auch:
Enge, schutzwürdige Beziehung zum Grundstück
Seit Inkraftsetzung von BewG 8 Abs. 2 Satz 2, d.h. seit 01.04.2005, kann einem Erben, welcher enge, schutzwürdige Beziehungen zum Grundstück nachweist, die Bewilligung ohne Auflage zur Weiterveräusserung binnen 2 Jahren erteilt werden.
Im Bewilligungsgesuch ist der Verzicht auf die Verkaufsauflage zu beantragen, zu begründen und nachzuweisen.
Verzichtsgründe für die Verkaufsauflage zG des Erben können sein:
- Regelmässige Besuche bzw. Aufenthalte des Erben auf dem Grundstück;
- Aufenthalte auf dem Nachlassgrundstück als Pflegekind des Erblassers oder des nahestehenden, aber nicht verwandten Voreigentümers, der die Immobilie dem Erblasser abtrat;
- Aufenthalte im Nachlassobjekt als Patenkind;
- im Ausland wohnhafter Konkubinatspartner des Erblassers (Fernbeziehung), der ins Nachlassobjekt jeweilen zu Besuch kam;
- Temporäre Pflege des Erblassers durch den Erben im Nachlassgrundstück, ohne Aufgabe des Wohnsitzes durch den Erben im Ausland;
- etc.
«2 … Weist der Erbe enge, schutzwürdige Beziehungen zum Grundstück nach, so kann die Bewilligung ohne diese Auflage erteilt werden. …»
Vermächtnis?
Eine Liegenschaft kann nicht nur an gesetzliche oder eingesetzte Erben vererbt werden, sondern auch im Rahmen eines sog. Sachvermächtnisses (Legats) an einen Begünstigten zugewiesen werden; die Erfüllung des Sachvermächtnisses obliegt den Erben.
Nach herrschender Lehre sind die Regeln von BewG 7 lit. a + b sowie BewG 8 Abs. 2 auch auf Vermächtnisnehmer analog anzuwenden.
Keine Anwendung von BewG 7 lit. a + b sowie BewG 8 Abs. 2 auf Rechtsgeschäfte unter Lebenden
Voraussetzung ist also, dass der Eigentümer verstorben ist und der ausländische Erbe kraft Erbrecht das Grundstück erwirbt. – Die einschlägigen BewG-Normen von BewG 7 lit. a + b sowie BewG 8 Abs. 2 sind auf ähnlich geartete Rechtsgeschäfte unter Lebenden nicht anwendbar.
Fazit
Die Bewilligungsthematik ist rechtzeitig und damit vor Erlass einer Verfügung durch die zuständige Behörde anzugehen, beginnt doch der Fristenlauf für die Zweijahresfrist für die Wiederveräusserung mit Eintritt der Rechtskraft der Verfügung der Bewilligungsbehörde.
Bei einer rechtzeitigen Kontaktnahme mit der Bewilligungsbehörde kann erfahrungsgemäss u.U. eine Bewilligung ohne Weiterveräusserungsauflage erzielt werden.