Bürgi Nägeli Rechtsanwälte

Alle privaten Immobilienbesitzer sollten sich früher oder später mit der Vermögensnachfolge befassen. Die Immobilieneigentümer haben für die Übertragung ihrer Immobilien an ihre Nachkommen verschiedenste Rechtsgeschäftsmöglichkeiten in zwei Hauptvarianten:

• Immobilienübertragung lebzeitig
• Immobilienübertragung von Todes wegen

• aktiv: Testament oder Erbvertrag
• passiv (bewusst oder unbewusst): Massgeblichkeit der gesetzlichen Erbfolge.

Die Fragen

Bei der Vermögensnachfolge in Immobilien stellen sich folgende Fragen

1. Nutzung: Altersbedingter Umzug oder Verbleib (siehe Vorbehaltsnutzung)
2. Übertragungszeitpunkt: lebzeitige Übertragung oder Übertragung von Todes wegen
3. Vorbehaltsnutzung: Nutzniessung oder Wohnrecht (Verbleib des Veräusserers)
4. Leistung und Gegenleistung
   1. Bewertung des Abtretungsobjektes
   2. Festsetzung Uebernahmepreis+ ev. Wert der Vorbehaltsnutzung
      1. Einbezug der präsumtiven Miterben
      2. Gleichzeitige Gleichstellung der Miterben
   3. Tilgung
      1. Erbvorbezug oder gemischte Schenkung
      2. Wertausgleich mit Veräusserer’s Ehegatte + Erwerber-Geschwistern
         1. sofort
         2. nach dem Tode des Veräusserers
5. Finanzen Veräusserer
   1. Einkommenssicherung
   2. Pflegekostendeckung
   3. ev. finanzielle Ablösung der Vorbehaltsnutzung bei Pflegeheimeintritt
6. Finanzen Erwerber
   1. Tragbarkeit für erwerbenden Nachkommen
   2. Ausgleichungsdispens
   3. Ungewissheit der Höhe des künftigen Wertausgleichs
   4. Latente Steuern: Höhe und Berücksichtigung
   5. Spekulationsabsicherung
      1.  Rückkaufsrecht zG Veräusserer
      2. Vorkaufsrecht zG Miterben / Werteinfluss d. Verkaufseinschränkung
      3. Gewinnanteilsrecht zG Veräusserer und / oder Miterben
   6. Verwandtenunterstützungspflicht: Primär-Inanspruchnahme
7. Steuergestaltung
   1. Ziele:
      1. keine Erbschafts- und Schenkungssteuer
      2. Grundsteuer-Aufschub
   2. Vorprüfung

Die Antworten

• Timetable
  • Rechtzeitige Nachfolgeplanung
  • Zeitnahme Umsetzung der Vermögensnachfolge in Immobilien
• Softfacts
  • Veräusserer ist finanziell auf die Immobilie(n) nicht angewiesen
    • Eigenheim
    • Mehrere Immobilien: Möglichkeit zur Zuweisung an die Erben
  • Charaktergrösse von Erwerber (+ ev. Ehepartner) zu unveränderten, anständige Umgang mit veräusserndem Elternteil (wie vor dem Erwerb)
  • Vorbehaltsnutzung:
    • Nutzniessung: Bereitschaft des Erwerbers zur Erlöslosigkeit der Immobilie trotz allf. Renovations- und Erneuerungskosten
    • Wohnrecht: Bereitschaft des Erwerbers und seiner Familie zum Zusammenleben
• Hardfacts
  • Immobilienübertragung lebzeitig
    • Konfliktfreieste Variante der Immobiliennachfolge!
    • Gemischte Schenkung, unter Grundsteuer-Aufschub
    • Wertausgleich-Festsetzung
      • mittels Erbvertrag zw. Eltern / Nachkommen
      • unter Ausgleichungsdispens
  • Immobilienübertragung von Todes wegen
    • Teilungsbestimmung, ev. Einsetzung des Teilungsbegünstigten auch über die verfügungsfreie Quote oä
    • ev. Festlegung der Immobilien-Bewertungsmethode
  • Steuern nicht vergessen
• Beratung wegen Komplexität der Materie unerlässlich!