Grundsteuern: Vorzeitige Veräusserung der Ersatzliegenschaft und Beginn des Fristenlaufs für die Eintragung des Grundsteuerpfandrechts

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Beginn des Fristenlaufs für die 6 monatige Verwirkungsfrist

Das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich hatte in einem „Ersatzbeschaffungsfalle“ zu entscheiden, ob die zuständige Gemeinde die 6 monatige Verwirkungsfrist zur Eintragung des gesetzlichen Pfandrechts für Grundsteuern gewahrt hatte.

Sachverhalt

Grundstücksveräusserer hatten unmittelbar nach dem Verkauf ihres Grundstückes ein Ersatzobjekt erworben. Die Steuerbehörde veranlagte den ganzen Steuerbetrag, bezog ihn jedoch infolge Ersatzbeschaffung entsprechend der damaligen Gesetzgebung nur zur Hälfte, unter der Bedingung, dass das erworbene Ersatzgrundstück nicht innerhalb von 10 Jahren weiterveräussert oder nicht mehr selbst genutzt werde.

Dieser Entscheid wuchs in Rechtskraft. Da die Steuerpflichtigen nach dem Verkauf des Ersatzgrundstücks die zweite Steuerhälfte aus dem Erstobjekt nicht beglichen, informierte die Gemeinde die Pfandeigentümer über die Nichtbezahlung der Steuer, über das der Gemeinde zustehende gesetzliche Pfandrecht und die Möglichkeit der Pfandeigentümer, die Pfandrechtseintragung mittels Zahlung des ausstehenden Steuerbetrages zu verhindern. Vor Ablauf der 6-monatigen Frist, berechnet ab Bedingungseintritt, meldete die Gemeinde das Steuerpfandrecht zur Eintragung ins Grundbuch an. Mit Pfandrechtsbeschluss machte die Gemeinde ihre Pfandforderung gegenüber den aktuellen Pfand- bzw. Grundeigentümern geltend. Diese erhoben dagegen Einsprache und nach dessen Ablehnung durch Grundsteuerausschuss der Gemeinde Rekurs bei der Steuerrekurskommission III; diese schützte den Rekurs der Pfandeigentümer. Die Gemeinde legte nun beim Verwaltungsgericht Rekurs gegen den Entscheid der Steuerrekurskommission III ein. Das Verwaltungsgericht hob den vorinstanzlichen Entscheid auf und bestätigte das gesetzliche Pfandrecht.

Rechtliches

Strittig zwischen der Gemeinde und den Pfandeigentümern war, ob das Pfandrecht innert Frist im Grundbuch eingetragen worden war. Grundsätzlich muss die Bedingung des Weiterverkaufs oder der Dahingefallenen Eigennutzung innert der 10 jährigen Frist eingetreten sein. Die Steuerrekurskommission hielt dafür, dass infolge des Publizitätsprinzips und des Gutglaubensschutzes für den Beginn des Fristenlaufs auf den Zeitpunkt des ursprünglichen Einschätzungsentscheid abzustellen sei. Das Verwaltungsgericht erachtet aber eine Pfandrechtseintragung vor Bedingungseintritt weder sachkonform noch verhältnismässig.

Ergebnis

Die Bedingung zur Nacherhebung der Steuer war mit der Handänderung des Ersatzobjektes eingetreten und die Steuer mit Mitteilung des Nacherhebungsentscheids fällig geworden. Die Anmeldung des gesetzlichen Pfandrechts im Grundbuch erfolgte somit innert der 6-monatigen Verwirkungsfrist.

Quelle

Urteil Verwaltungsgericht ZH SB.2008.00059 vom 19.11.2008 (RB VerwG ZH 2008 Nr. 97 S. 183

Anmerkungen

Immobilienkäufer kommen, wollen sie nicht für Steuern von Vor- oder Vor-Vor-Eigentümern aufkommen, nicht um folgende Steuerrecherchen bei den Grundsteuerbehörden umhin:

  • Abklärung nach nicht veranlagten Grundsteuern
  • Abklärung nach veranlagten, aber noch nicht bezahlten Grundsteuern!

Es darf dann aber nicht bei der Abklärung bleiben.

Beim erläuterten Beispiel haben die Immobilienkäufer auf die Sicherstellung der Grundsteuern verzichtet, ansonsten der Betrag bei der Gemeinde, bei einer Bank oder bei ihnen hinterlegt gewesen wäre und die offene Steuer aus dieser Kaution hätte bezahlt werden können. – Die notorisch bekannte Lehre daraus: Nicht veranlagte und / oder nicht bezahlte Grundsteuern sicherstellen lassen!

Weiterführende Informationen / Linktipps

 

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