Eine Vielzahl von Steuern und Abgaben
Während der Haltedauer kann der Immobilien-Eigentümer mit folgenden Steuern konfrontiert werden: Direkte Bundessteuer (DBG), Einkommens- und Vermögenssteuer bzw. Gewinn- und Kapitalsteuer, Erbschafts- und Schenkungssteuer (ausser Kanton Schwyz), Grundsteuern (Handänderungssteuer, Grundstückgewinnsteuer, Liegenschaftensteuer), Mehrwertsteuer (MWST), AHV/EV/IE/FAK/AlE und Doppelbesteuerungsabkommen (DBA).
Vermögenszugehörigkeit der Liegenschaft
Die Kautelen und Folgen der Vermögenssphären-Zuweisung (Privat- oder Geschäftsvermögen) bewirken unterschiedliche Möglichkeiten und Steuerfolgen (Abschreibungen, Abzugsart [Pauschal- oder Effektivkosten-Abzug], Verlustverrechnung, Pauschalabzug bei Pauschalbesteuerten usw.).
Steuerstatus des Eigentümers
Die Steuerfolgen sind für Unselbständigerwerbende und Selbständigerwerbende unterschiedlich.
Kauf
In einer Eignerstrategie sind die Zielobjekte festzulegen (Lageort [Makro- und Mikrolage resp. monistischer oder dualistischer besteuernder Kanton], Management-, Betreiber- oder Kapitalanlageimmobilie, Bauzustand [mit oder ohne Unterhaltsnachholbedarf]). Match entscheidend ist, ob direkt das Objekt (asset deal) oder der Rechtsträger (share deal) zum Kauf angeboten wird. Beim Direkterwerb frägt sich, ob die natürliche Person oder eine Kapitalgesellschaft erwerben soll. Die MWST-Situation beim Verkäufer ist abzuklären (MWST-Pflicht, frühere Nutzungsänderung(en) des Grundstücks etc.). Der Käufer muss entscheiden, ob er das Grundstück unter MWST-Pflicht erwerben kann oder will (Geschäfts- oder Privatvermögen, Optierung für den Kauf oder später). Noch nicht veranlagte und/oder nicht bezahlte Grundsteuern sind abzuklären und ggf. sicherstellen zu lassen. Beim share deal sind die nicht-liegenschaftlichen Werte, die due diligence, die „latenten Steuern“, die mit dem share deal nicht abgerechnet werden und deren Tragung der Aktienkäufer übernimmt, von besonderer Bedeutung.
Bau und Finanzierung
Die Gestehungskosten wie Bauland- und Baukreditzinsen und deren Zuordnung (Abzug vom Einkommen oder Grundstückgewinnsteuer mindernde Aufrechnung bei den Anlagekosten) stehen im Mittelpunkt des Interesses von Eigentümern und Steuerbehörden. Die Art von Immobilienproduktion und Verkauf beeinflussen Mehrwertsteuerpflicht und Vorsteuer-Rückforderungsmöglichkeit.
Nutzung, Liegenschaftenertrag, Abzüge und Substanzbesteuerung
Bei einer selbst bewohnten Liegenschaft wird dem Steuerpflichtigen ein Eigenmietwert (hypothetischer Mietertrag) aufgerechnet, der bei Unternutzung reduziert werden kann. Grundsätzlich besteht die Wahlmöglichkeit, die Betriebskosten mit Pauschale oder durch Abzug der effektiven Kosten geltend zu machen. Bei Bund und Kantonen sind die Vorgaben für die eine oder andere Abzugs-Variante bzw. für einen Wechsel im Abzugssystem unterschiedlich. Sind Wohnsitz des Steuerpflichtigen und Lageort der Immobilie nicht im gleichen Kanton, hat eine knifflige Steuerausscheidung zu erfolgen. Auf dem (Netto-)Liegenschaftenwert ist eine Vermögenssteuer geschuldet.
Verkauf
Der asset deal ist eine zivil-rechtliche Handänderung mit Grundsteuerfolgen. Bei Liegenschaften im Geschäftsvermögen mit tieferem Buchwert als der Veräusserungspreis hat der Verkäufer mit einer sog. steuersystematischen Realisation zu rechnen. Der share deal bewirkt eine sog. wirtschaftliche Handänderung, die in monistisch organisierten Kantonen zu einer Grundstückgewinnsteuerdeklaration führt; bei niedrigerem Buchwert als die Anlagekosten bestehen latente Steuern bis zur Wiedereinbringung fort. Der MWST-Gestaltung ist unabhängig von der Erwerbsart besondere Beachtung zu schenken.